Condominio

Professione Amministratore di Condominio

6 Gennaio 2020 0 Comments

Senza dover scomodare i ricordi della terrificante riunione di condominio immortalata da Paolo Villaggio nel film “Fantozzi subisce ancora”, chiunque viva in un palazzo sa quanto è impegnativa la convivenza con i condomini e la gestione degli affari comuni. La figura dell’amministratore di condominio è ormai una figura fondamentale nella vita di sempre più persone, una professione che può essere molto remunerativa e soddisfacente, se intrapresa con il giusto spirito di sacrificio e intraprendenza. Ma non solo le uniche doti che servono per poter affrontare questa professione, bisogna avere anche delle specifiche qualità e competenze che si deve acquisire attraverso uno specifico percorso di formazione.

Chi è l’amministratore di condominio 

L’amministratore di condominio è una figura esecutiva che si prende in carico la gestione amministrativa di tutti i beni comuni di un condominio e si occupa dell’attuazione delle delibere dell’assemblea condominiale. È una figura prevista obbligatoriamente per legge quando i condomini residenti nell’immobile sono più di otto, ed i suoi obblighi ed i suoi compiti sono regolati da alcune norme specifiche del nuovo Codice del Condominio del Codice Civile, dove sono fissati anche i requisiti per poter ricoprire la carica. 

L’amministratore viene nominato dall’assemblea dei condomini, che stabilisce anche il suo compenso al momento della nomina annuale, e che ha anche la facoltà di rinnovare o revocare l’incarico. Perché la nomina sia valida, devono partecipare all’assemblea almeno i 500 millesimi della proprietà del condominio, e comunque almeno un terzo dei proprietari. Nel momento in cui viene nominato, l’amministratore si vede attribuire i poteri esecutivi all’interno del condominio: a lui spetta l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi, nel rispetto delle decisioni assunte dall’assemblea, e gli è assegnato il ruolo di legale rappresentante del condominio. In altre parole, egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro terzi sia contro singoli condomini (ad esempio per denunciare la morosità o la cattiva condotta di un condomino). Alla stessa maniera, chi avesse intenzione di promuovere una causa contro il condominio, inviare solleciti o comunicazioni, è tenuto a notificare gli atti presso l’amministratore. 

La carica di amministratore di condominio può essere revocata per giusta causa in determinati casi, ovvero: 

  • Nel caso in cui per due anni non fornisca conto del suo operato; 
  • Se vi siano fondati sospetti che commetta gravi irregolarità, come la mancata esecuzione delle delibere di assemblea, una gestione poco trasparente delle entrate e delle uscite sul conto condominiale, la mancata diligenza delle azioni legali contro i condomini morosi, e via dicendo; 
  • Se non rende conto in assemblea di un provvedimento giudiziario che è fuori dalle sue competenze. 

In ogni caso, nel caso in cui la carica degli amministratori di condominio sia revocata senza giusta causa, essi hanno sempre diritto al risarcimento del danno subito. Per l’esercizio della professione, a meno che l’amministratore non sia egli stesso uno dei proprietari degli appartamenti amministrati, è obbligatorio che attivi una polizza assicurativa per la responsabilità civile che vada a coprire eventuali danni causati nell’esercizio del suo mandato. 

Quali sono nel dettaglio i compiti di un amministratore di condominio? I principali compiti e doveri dell’amministratore di condominio sono definiti dagli articoli 1129 (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore) e 1130 (Attribuzioni dell’amministratore) del Codice Civile, e includono: 

  • Affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento con i suoi dati anagrafici e professionali e i suoi recapiti, anche telefonici;
  • Convocare l’assemblea annuale e dare esecuzione alle deliberazioni;
  • Redigere il rendiconto condominiale e farlo approvare dall’assemblea;
  • Aprire un conto corrente dedicato al condominio, su cui far transitare le somme ricevute dal condominio o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;
  • Garantire la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e degli impianti per i servizi comuni (impianti di riscaldamento e condizionamento, ascensore, impianto idrico…);
  • Curare gli adempimenti fiscali; 
  • Tenere il registro dell’anagrafe condominiale;
  • Gestire e archiviare tutta la documentazione relativa al condominio (verbali delle assemblee, registri di contabilità, documenti relativi alla gestione tecnico-amministrativa dell’edificio), da riconsegnare alla cessazione dell’incarico;
  • Far rispettare il regolamento condominiale e provvedere nei casi di mancata osservanza;
  • Agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio (ed esempio recuperare le spese per il riscaldamento da un condomino moroso);

Come si può vedere, amministrare il condominio presuppone una grande parte di lavoro contabile, per poter gestire in maniera corretta tutte le spese condominiali. Compito dell’amministratore è definire le quote che devono versare i condomini secondo le tabelle millesimali, registrare i vari versamenti, le spese a preventivo e a consuntivo, emettere le fatture e pagare i fornitori dei servizi, e tenere traccia di tutte le entrate e uscite riguardanti il conto corrente condominiale. Per riuscire a gestire la contabilità del condominio esistono software gestionali specifici che l’amministratore può usare per tracciare i movimenti e redigere il rendiconto di gestione. 

Uno dei compiti più impegnativo e delicato dell’amministratore di condominio è la gestione delle assemblee condominiali, quei momenti in cui deve presentare e far approvare la rendicontazione annuale, illustrare il preventivo di spesa per l’anno successivo e proporre ai condomini il rinnovo del proprio incarico. In queste occasioni l’amministratore spesso deve rispondere a varie lamentele e prevenire i litigi, svolgendo una funzione di mediatore in caso di discordie o dispute tra condomini, in maniera da ricondurre gli interessi di tutti nel contesto del maggior interesse del condominio. 

L’amministratore ha un ruolo fondamentale anche per la gestione dei servizi di pulizia condominiale (pulizia scale e gestione dei contenitori per la raccolta differenziata), di portineria e per la manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio, tramite la revisione annuale degli impianti, i piccoli lavori di manutenzione edile, i servizi di disinfestazione ed i regolari lavori di giardinaggio. Si preoccupa inoltre che tutti gli interventi necessari per la conservazione delle parti comuni del condominio siano eseguiti tempestivamente, inclusi gli interventi urgenti che devono essere effettuati per evitare danni agli interessi del condominio, come ad esempio in caso di guasti o blocco degli impianti. 

Deve poi affidare a ditte specializzati ed artigiani, come possono essere muratori, elettricisti, imbianchini o idraulici, i lavori di manutenzione straordinaria dello stabile, ad esempio i lavori di rifacimento del tetto e della facciata per la riqualificazione energetica dell’edificio. Oltre a stipulare i contratti per l’esecuzione dei lavori, si occupa anche di supervisionarli ed assicurarsi che sia tutto a norma ed eseguito a regola d’arte. 

Ricapitolando, i compiti dell’amministratore si possono così schematizzare: 

  • Tenere i registri dell’anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee; 
  • Tenere la contabilità del condominio, con modalità informatizzate; 
  • Calcolare le spese condominiali e ripartirle equamente tra i condomini; 
  • Riscuotere i contributi ed effettuare i pagamenti; 
  • Curare gli adempimenti fiscali;
  • Far effettuare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria deliberati dall’assemblea dei condomini; 
  • Convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; 
  • Monitorare il rispetto del regolamento condominiale
  • Effettuare le comunicazioni di servizio (comunicazione inizio lavori, convocazione assemblea ecc.). 

Come diventare Amministratore di Condominio 

Per intraprendere la professione di amministratore di condominio bisogna avere interesse per il settore immobiliare e essere pronti ad affrontare le complessità di un lavoro che comporta un notevole carico di responsabilità. I compiti di un amministratore di condominio infatti non si limitano alla mediazione tra persone più o meno propense a litigare, ma richiedono invece una buona formazione tecnica e soprattutto grandi capacità organizzative, competenze diversificate e aggiornamento continuo (ad esempio in materia di obblighi fiscali e contabilità trasparente, riqualificazione edilizia, risparmio energetico e sicurezza degli impianti), essenziali per il garantire il buon funzionamento del condominio e per tutelarne gli interessi. 

Secondo la legge, per poter esercitare la professione di amministratore di condominio bisogna rispondere ad alcuni requisiti obbligatori. Nello specifico, possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: 

  • Che hanno il godimento dei diritti civili; 
  • Che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel  minimo,  a due anni e, nel massimo, a cinque anni; 
  • Che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; 
  • Che non sono interdetti o inabilitati; 
  • Il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; 
  • Che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; 
  • Che hanno superato un corso di formazione professionale iniziale, della durata di almeno 72 ore; 
  • Che frequentano periodicamente attività formative di contabilità, sull’evoluzione normativa in materia di amministrazione di condominio e sulla risoluzione di casi teorici e pratici, di almeno 15 ore ogni anno. 

Gli ultimi due requisiti non sono necessari nel caso in cui l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. 

Gestire di un condominio comporta dover affrontare una notevole quantità di problematiche, sia per la natura dei beni che lo compongono, sia per la complessità dei rapporti che in esso si svolgono. Questi problemi che possono essere risolti solo grazie ad un approccio professionale. Le competenze tecniche che deve possedere chi è chiamato ad essere il gestore ufficiale dei beni comuni del condominio sono quindi estremamente varie: si va dalla contabilità, per la rendicontazione annuale, all’urbanistica, per poter seguire i vari regolamenti edilizi, sulla sicurezza degli edifici, sulle barriere architettoniche e via dicendo, dalla giurisprudenza, quantomeno riguardo diritto civile e immobiliare, alle competenze fiscali su esenzioni e sgravi. 

Per questo motivo la legge prevede una formazione specialistica in materia condominiale per chi vuole fare l’amministratore e l’obbligo di aggiornamento annuale delle competenze. Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, ossia della legge n. 220/2012, non era previsto alcun requisito per assumere incarichi di amministrazione condominiale se non onorabilità e professionalità come previsto dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, al primo comma. Con il decreto Destinazione Italia (D.L. n. 145/2013) il legislatore è intervenuto demandando al Ministero della Giustizia la competenza ad emanare un regolamento che si occupasse dell’aspetto della formazione. L’atto normativo di riferimento, attualmente, è il decreto ministeriale n. 140/2014, intitolato Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali

Le competenze che un amministratore di condominio deve acquisire per svolgere il proprio lavoro sono le seguenti: 

  • Competenze in ambito amministrativo e contabile; 
  • Conoscenza approfondita delle leggi del codice civile e delle norme che regolano la gestione degli stabili; 
  • Conoscenza della normativa sulla sicurezza degli impianti; 
  • Padronanza dei software per l’amministrazione condominiale professionale; 
  • Capacità organizzative e gestionali; 
  • Ottime capacità relazionali e comunicative; 
  • Abilità di negoziazione e di mediazione. 

Dopo il corso, viene rilasciato un attestato che permette l’iscrizione al registro telematico degli amministratori di condominio. La professione non è legata all’iscrizione a nessun albo professionale. L’esercizio professionale e non occasionale comporta la necessità di attivare la partita IVA nonché versare i contributi all’INPS, salvo appartenenza ad un ordine o a un collegio professionale con proprio istituto previdenziale di riferimento. 

Sviluppo professionale 

Fare l’amministratore condominiale significa esercitare una libera professione e gestire in modo autonomo il lavoro, anche in parallelo ad altre attività professionali. È una prospettiva di carriera che ben si adatta ad esempio a chi è in possesso di un diploma di ragioniere o di geometra, oppure che già lavora in ambito immobiliare e desidera acquisire ulteriori competenze professionali. 

Un amministratore professionista, nel momento in cui è in grado di offrire una gestione condominiale seria e qualificata, che sia orientata all’efficienza e alla valorizzazione dello stabile, ha tutte le carte in regola per fare una buona carriera ed essere nominato amministratore da un numero sempre crescente di condomini che, se ben condotti, riescono a garantire buoni compensi per l’amministratore. Fondamentale è dimostrare sempre competenza e riuscire a farsi una buona pubblicità per acquisire nuovi i clienti, soprattutto tramite il passaparola. Inoltre, con l’esperienza e la crescita del giro di condomini amministrati, si può puntare ad essere il titolare di uno studio di amministrazioni condominiali, che può dare lavoro anche ad altri collaboratori e dipendenti. 

Le spese inziali non sono particolarmente onerose. Si deve mettere in preventivo: 

  • il costo del corso di formazione (ne esistono di vari tipi: si va da un minimo di 800 euro ad un massimo di 1.000-1.200 euro); 
  • il costo dell’iscrizione ad un’associazione di categoria (le rette annuali si aggirano intorno ai 100-200 euro) che forniscono assistenza e permettono di rimanere sempre aggiornati sulle normative vigenti; 
  • il costo per l’acquisto di un software gestionale (anche in questo caso, il prezzo è fortemente variabile: si può andare da poche decine di euro a 400-500 euro); 
  • le spese legate alla logistica e agli spostamenti (coi mezzi pubblici o con un veicolo di proprietà). 

Dal punto di vista dei guadagni, gestire un solo condominio di media grandezza non garantisce di procurarsi i mezzi per poter arrivare a fine mese, dal momento che si parla di una cifra che si aggira intorno ai 200-220 euro. La strada da seguire è quella di amministrare quanti più condomini possibili: nel momento in cui si arriva a gestirne circa 20 si può arrivare a incassare più di 4mila euro al mese. Diventa quindi fondamentale ampliare la vostra rete di conoscenze: dando prova di professionalità, i condomini parleranno bene di voi e vi suggeriranno ad amici e parenti. Il passaparola resta sempre la migliore forma di pubblicità su cui puntare in questo campo. 

Lo stipendio medio di un amministratore di Condominio è di 43.000 euro lordi all’anno, ovvero circa 2.150 euro netti al mese, superiore di circa il 39% rispetto alla retribuzione mensile media in Italia. 
La retribuzione di un amministratore di Condominio può partire da uno stipendio minimo di 26.000 euro lordi all’anno, mentre lo stipendio massimo può superare i 100.000 euro lordi all’anno. 

Un amministratore di condominio all’inizio della carriera, con un’esperienza lavorativa di meno di tre anni, può aspettarsi uno stipendio medio complessivo di circa 29.700 euro lordi all’anno. Arrivato a circa metà carriera, con meno di dieci anni di esperienza, può contare su uno stipendio medio di circa 41.200 euro, mentre un amministratore di condominio esperto, superati i dieci anni di esperienza, guadagna in media 65.000 euro. Un amministratore di condominio a fine carriera, con più di venti anni di esperienza si può attendere una retribuzione media complessiva di 78.900 euro all’anno. 

La formazione di un amministratore di condominio permette poi di acquisire competenze ed un sapere a tutto tondo in materia di amministrazione immobiliare, che può essere sempre sfruttato per trovare altri sbocchi professionali. Alcuni esempi di professioni che possono beneficiare di una precedente esperienza come amministratore di condominio possono essere l’agente immobiliare, il Property Manager o il Facility Manager. 

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